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武汉蔡甸、新洲、黄陂、汉南等远城区大PK,哪个区域最有潜力?

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发表于 2018-8-9 11:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近来,蔡甸、新洲、黄陂、汉南等不限购区域的楼市颇受关注。这些不限购区均位于武汉远城区,虽地理位置偏远,但房价相对低,在武汉楼市遇冷的当下,远城区市场却热度不减。

据亿房网研究中心数据,7月武汉远城区新推项目开盘去化率普遍超过90%,且大多日光。远城区各片区成交均价同比基本呈现上涨趋势。

武汉蔡甸、新洲、黄陂、汉南等远城区大PK,哪个区域最有潜力?

不限购区在市场中的反馈 价格优势和配套最是关键

在7月武汉远城区住宅销量TOP10排行中,除汉南外(区域新推盘项目较少),蔡甸、新洲、黄陂均有上榜。其中尤以蔡甸最为火热。

武汉蔡甸、新洲、黄陂、汉南等远城区大PK,哪个区域最有潜力?

从以上榜单可以看出:在不限购区,市场最青睐的是具有价格优势的区域,如房价总体处于低位的新洲区。其次是区域配套,尤其是交通规划到位的项目更有市场。例如在新推项目较多的蔡甸区中,中国核建锦城项目,因处于中核世纪广场对面,交通及配套占优势,项目开盘达到了日光。

不限购区二手房价格均出现倒挂 蔡甸区差价最大

据亿房网二手房研究数据统计,对比今年7月区域新房均价,四大不限购区均出现了价格倒挂。倒挂最为明显的是蔡甸区,7月二手房挂牌均价达10551元每平米。二手房的挂牌均价走向也一定程度反映了区域楼市的抗跌性。在四大不限购区中,除汉南区二手房挂牌价在近三个月出现下降,其余三个区相对较平稳,其中黄陂区二手房挂牌均价在近三个月呈上升趋势。对比7月新房均价来看,黄陂区二手房倒挂情况尚不明显,未来区域新房或仍有上升空间,而市场对于汉南区的楼市则尚保持冷静态度。

武汉蔡甸、新洲、黄陂、汉南等远城区大PK,哪个区域最有潜力?

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造成不限购区火热的原因,有主动和被动两大因素。从被动因素看:自武汉出台限购令以来,不限购区域成为投资客所剩无几的突破口;对刚需而言,主城区热门区域如四新和白沙洲供不应求,不得不把置业目标投向不限购的远城区。

不限购区火热的主动因素则和各大不限购片区加大“造城”力度,吸纳人口涌入有关。蔡甸、新洲、黄陂、汉南都在以规划和配套的落实来吸纳主城区外溢的置业人群。那么,这些区域的发展现状如何?哪个区域最有潜力?

蔡甸——地铁线路众多 旧改力度有待加快

蔡甸整个区均属于不限购区,目前楼市集中在:汉阳大道延长线蔡甸大街沿线和天鹅湖大道沿线。

交通配套:蔡甸片区规划有蔡甸线、11号线、10号线地铁线路。蔡甸线预计将于今年内开通,一旦建成,从蔡甸柏林乘坐地铁可直达汉阳王家湾。

商业配套:中核世纪广场是蔡甸首个大型城市综合体。新福贸中央广场则是蔡甸区最中心地段的综合体。

产业布局:蔡甸最大的产业规划中法生态城是武汉西部智慧创意产业中心,其规划时间从2016年-2030年,区域总人口达20万。

总结:在不限购区中,蔡甸属于规划相对最均衡区域,尤其在交通方面,覆盖的地铁线路较广。蔡甸目前欠缺的点在于,部分区域处于旧城改造中,老房过于密集。后续新城老城的更新迭代将是蔡甸楼市发展的关键。

新洲——不限购区房价最低 内部交通仍待完善

新洲目前主要以阳逻新城的楼市为主要市场。

交通配套:21号线阳逻线已开通。此外还有江北快速路、光谷长江大桥、地铁10号线等多条交通线路规划。

商业配套:目前仅有阳逻佳阳摩尔城。未来“阳逻之心”拟引进永旺和奥特莱斯等高端商业。

产业布局:阳逻是武汉北的核心区域,自身拥有滨江深水港的天然优势。据规划,到2020年阳逻将成为人口数达到60万的开放型、多功能、现代化港口工业新城。

总结:在不限购区中,新洲房价最低。其次,新洲的产业布局在不限购区中最完整。但阳逻作为“后起之秀”,区域内部交通网尚不够完善。未来阳逻楼市能否再上一层楼,内部交通的完善和区域商业配套的落实是关键。

黄陂——离主城区最近 横店发展相对较弱

黄陂的横店、汉口北板块属于不限购区。

交通配套:7号线北延长线(前川线)已开工,预计提前于2019年年底通车。另外规划有8号线、20号线和18号线。机场线也已开通。

商业配套:奥特莱斯、麦德龙、天纵城相继开业。

产业布局:产业方面黄陂相对不突出,主要以前川产业新城为主。

总结:离主城区最近的不限购区,是黄陂的优势。黄陂楼盘推盘数量和项目较多,尤其是横店板块。黄陂区的短板在于:区域发展和楼市发展“错位”。目前新房源较多的横店,其规划相较于发展较早的汉口北和同区域的限购板块宋家港来说较弱。

汉南——品牌房企较多 区域发展受限于地理位置

汉南区域最受关注的板块是汉南新城板块,范围从兴城大道到汉洪高速段。

交通配套:地铁16号线在建中,预计2019年年底2010年年初开通。有轨电车南环线将于2019年下半年通车,将与16号线马影河站换乘对接。

商业配套:主要依托400万方绿地城,内有15万方华中最大奥特莱斯,另外有2万方大型购物超市、室内运动中心、五星级绿地铂瑞酒店。

产业布局:汉南的产业受到了经开区产业利好的影响。随着汉南通用机场的建成,通用航空产业将成为区域一大产业支柱。

总结:目前汉南楼市具有价格上的优势。品牌房企如绿地、碧桂园在汉南都有布局。汉南距离主城区较远,区域范围较小,限制了其发展。因此如何发挥毗邻经开区的优势,扩大区域交通、商业等配套,吸引人流或是汉南楼市发展的关键。

目前,武汉楼市从土地供应来看,不限购区的土地出让规模在扩大。从企业拿地方面来看,不限购区已然开始成为主场。当刚需、改善,甚至是投资群体都把目光投向各个不限购区时,未来武汉楼市的主要基调,也将由主城区和远城区的角逐,演变成几大远城区的PK。总体来看,武汉几大不限购区各有优势和不足,而首先补齐短板的区域,将在其中获胜。

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发表于 2018-8-9 11:39 | 显示全部楼层
黄陂线都停工了还尼玛2019年通车不到2022年休想通车。
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