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阳逻之心:这个刚搞完烟花秀的临港新城,值不值得刚需去打卡?

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发表于 2019-5-22 20:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在前不久的“五一”期间,每晚武汉两江四岸由“平日模式”转到“动画模式”,世界各地的游客泛舟长江,欣赏精彩“长江灯光秀”。

而武汉主城区向东几十公里的阳逻之心,5.1当天晚上,据说一场由G20峰会烟花团队打造的300秒烟花秀在这里上演,官宣这样说:令“3万人,暴堵12小时,排队1公里”

原来,阳逻万达广场御江展示中心当日起开放,号称是武汉市最具文艺气质的展示中心、“网红打卡胜地”。到这里来“打卡”的,除了是看热闹的,还有不少都是置业者,刚需,拆迁户,甚至是投资者。那么,到底值不值得去打卡呢?


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“五颜六色与千变万化的烟火,在阳逻万达广场项目展示中心区夜空绽放,汉街大戏台分会场千人驻足观看,引来观众惊呼连连!”

“阳逻爆堵12小时,排队近1公里,3万人翘首企盼,全城齐赏300秒世界级烟火,惊艳全城 !”


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“享誉歌坛的情歌王子品冠,纵横乐坛二十余年,用温暖的歌声治愈一代人的青春,连《掌心》,《疼你的责任》2首联唱,3万人大合唱,音符穿透武汉!”

笔者当天也在阳逻,没有去追星,没有去看烟花,而是当了一天的司机。很认真地回忆了一下,走过汉施公路、余泊湖南路、江北快速路(柴泊湖段),没有遇到过暴堵,第二天有位亲戚说,《中国新歌声》朱文婷的唱功确实不错,不少年轻粉丝都想让她多唱几首歌。活动现场周边几条新路,确实“堵的趟子糊”(阳逻话,人堵车堵)。

官宣称:活动全天,项目营销中心内部被人群围满,从宜昌、合肥、仙桃、九江、长沙、咸宁、孝感、黄冈、十堰、常德、黄石等地,前来的近万名客户,纷纷咨询这个“阳逻之心”区域又一个即将预售楼盘的信息。


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阳逻万达广场·御江,笔者还没去看过,不过过几天会有做分销的朋友发楼书资料给我。但是“阳逻之心”这个政府重点规划、房企争相拿地的片区,早就来过。

“阳逻之心”,被定位成阳逻经济开发区港口新城核心区,位于阳逻新城东南部,柴泊湖和外环以东、汉施公路以南、倒水河和阳逻机场西北区域,整体规划7平方公里。

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遥想2年前,江北快速路延长线还没建成,仅有一条坑坑洼洼的乡间水泥路,从施岗延伸到七架路,勉强能容一辆小车缓慢通过。去看的项目,正是当时区域内第一个楼盘:绿城桃李春风。工地之外,一片乡野景象,营销中心还没正式开放。

确实是冲着绿城的品牌,还有不错的三房两卫户型,6800多的起价来的,而且确实想在这里再改善一套。结果,网上抢房没成功,花了茶水钱的亲戚倒是搞到了两套。

决心不够坚定,资金没有到位,就眼睁睁看着自己喜欢的项目,一次次网上开盘、秒光。同一时期,华发、金茂、绿城、红星、万达、福星惠誉等一批知名企业纷纷抢驻“阳逻之心”,预售毛坯房源却越来越少,含精装售价接近万元。

不久前,笔者又到阳逻晃了一圈,重点是看“阳逻之心”周边的几个楼盘。当时尚有华发金茂逸墅、华发峰尚、红星天铂、泊湖澜岸,当代满庭春、新影华翔城等项目在售。

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这一次,首先要去看的,还是绿城桃李春风。得知住宅已经售罄了,以前规划展示的合院产品用地,在建的是华发中城中央公园,售楼部还没开放——以前的沙盘显示绿城还要在这里玩几年,实际上是“昙花一现”?

“阳逻之心”江北快速路沿线,从左到到右,分别是红星天铂、金茂逸墅和福星惠誉地块、万达广场商业及住宅地块——万达广场还没动,住宅组团正在打围


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金茂逸墅当时正在收资料,96平米到136平米小高层即将开盘,印象最深的是,示范区做得美轮美奂,户型三房起步,都挺方正舒适,136平米做到了四房两卫,预计带精装修均价9000元,区域普通住宅项目中最高,据说因为临新港线地铁站,不限购、装修部分能贷款,前几轮开盘刚需优先摇号选房后,非刚需几乎没得选了。

相比之下,红星天铂也有些优势,一是第一期精装修组团遭投诉后,这一期毛坯出售,均价只有7000过点;二是有些户型更“吸睛”,同样是四房这里120多平米能做到,很讨喜;三是这里有公立小学规划。而劣势也存在,西南边在建新港货运铁路,可能存在噪音。

笔者的一个亲戚,就因为担心噪音,选择了陶家大湖边的新影华翔城,6千多到手,但是短期内不打算自住的。均价6千多的楼盘,当时在阳逻还有泊湖澜湾,后来又冒出一个户型很“古董”的中央花园城。

笔者那次是发小带来看的,他两年左右时间,用尽各种手法攒了四套房子,颇有心得。他认为:

从投资角度来看,这里各大开发商云集,摆明了要一起“哄抬”价格,计划今年下半年开建的地铁新港线也将利好该片区,价格还有进一步提升的冲动。从居住角度看,尽管有21号线和江北快速通道的交通利好,但商业、交通等生活配套还需要补齐

他说的有一定的道理。他自己却行动不了,唯一原因是:资金方面没法再加杠杆了


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客观地分析,整个阳逻区域的发展前景还是杠杠的:前10年,这里是一个光彩被埋没了的“斜杠少年”,近两年来,由于主城区开发空间紧张、产业和人口溢出明显,新城区开发潜力越发受到重视,于是有了长江新城规划的出炉,有了地铁21号线的通车,有了“大临港”相关的港口、物流等产业和园区的落子,居住用地供应随之跟了上来。

规划所指的方向,人口和产业导入的地方,自然会冒出更多住宅开发商的身影。而政府对于区域的交通、教育等方面投资强度的增加,也必然会传导到地价、房价上面。去年以来,“阳逻之心”区域的居住用地楼面地价,已经被“抬”到了3000元以上,今后房价升到万元以上有了现实动力。利好不断,预期不错,这让不少人从投资角度看好这里。

但是,在“房住不炒”的大背景下,限贷政策并未放松,阳逻商品住房购买群体,主要是以本地拆迁户、婚房族和从周边乡镇进城的购房者为主,来自武汉市内的改善或投资型客户,还没有占大头。

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目前这里还有一个现象:周边二手房市场处于横盘期,保利圆梦城、香榭花都、中央花园等楼盘的毛坯房均价多在7000-7500元区间,“倒挂”现象逐渐消失,成交不活跃;主要导入的产业,多是等劳动密集型项目,收入水平有限,不具备快进快出炒房的“土壤”。

官方消息称,经过“阳逻之心”的地铁新港线会在年内开建,这可能会支撑区域内楼盘的提价冲动。但是笔者认为:目前,这里主要适合地缘性刚需和改善客户去购买,而且是近几年内不急于入住的人。至于使劲加杠杆的投资客,还敢冲动一下试试?

未来几个月,“阳逻之心”区域及周边,还将有百瑞景滨江生活区、华发未来城、万达广场御江、华发中城中央公园、阳逻金茂悦小区等纯新盘,供货量上万套,有刚需或改善客户希望“上车”的吗?

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