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政策调控下阳逻楼市发展回归理性

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发表于 2019-2-6 15:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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阳逻是湖北省武汉市新洲区下辖地区,位于武汉市东部,是武汉的“东大门”。较为偏远的地理位置、滞后欠缺的配套,使得该区域在以前很长一段时间内相对封闭,楼市发展非常缓慢、平淡。然而,随着武汉市快速发展,中心城区土地资源日益稀缺,房企拿地已经转移到三环外、四环外,楼市发展不断外扩,阳逻也逐渐被人知晓。

交通加速建设缩短通行中心城区距离。地铁21号线于17年12月开通,比计划提前一年。21号线属于市郊线,是首条进入新洲区的地铁线路。在阳逻有阳逻站、阳逻开发区站和施岗站,从阳逻到汉口中心城区的车程,缩短了近一半。区域还有一条快速路——江北快速路,19年2月2日通车试运行,正式驶入江北快速路后,从阳逻到江岸区仅需20分钟左右。区域还规划有新港线,新港线为市域快线,由武汉火车站至阳逻,规划全长26.2公里,新港线拟于2019年开工建设。

图:江北快速路
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商业持续加码,推动阳逻区域快速发展。阳逻板块目前仅有3万方佳阳摩尔城一个较大的商业体,其他多数为小区自带底商,商业配套较为匮乏。2018年的武汉市招商引资大会民营企业专场上,阳逻吸引了众多企业的关注,包括投资120亿的阳逻富力CBD、投资100亿的阳逻爱琴海公园和投资50亿的阳逻万达广场。

万达分别在18年12月29日和19年1月25日在阳逻拿下两宗地块,且已经火速动工,可见万达对阳逻的发展潜力具有较强的信心。而据悉,区域纳入招商的还包括阳逻永旺和奥特莱斯。华发阳逻金茂逸墅项目也带有大体量商业街,并且已签约喜来登酒店,这将是武汉的第二家喜来登酒店。

图:红星爱琴海购物公园
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产业发展增强阳逻人口吸附力。产业方面,着力突出四大产业板块建设,其中包括航天产业板块、阳逻核心港区板块、以武汉绿谷为中心的创新创业板块,以及阳逻之心板块,从而推进港产城一体化发展。

2016年8月,《武汉国家航天产业基地实施方案》获国家发改委批复,国内首个商业航天基地落子江城。按照规划,未来10年,阳逻将崛起一座航天产业新城,成为与上海、西安并列的国家三大航天基地,被称为中国航天第三极。

2017年10月,占地8平方公里的基地东部产业核心区开工建设,紧紧围绕商业航天、高端装备、新材料三大产业集群,基础设施建设与招商引资齐头并进,跑出“加速度”。而随着航天板块的逐步成型,阳逻开发区的产业形态也得以进一步升级,真正形成了“良港聚产业,产业托新城”。产业新城项目的推进必将为区域经济带来新发展、新活力,同时也能吸附住人口支撑房地产发展。

此外,阳逻还属于长江新城的中远期规划范围。阳逻新城未来规划“长江新区”发展光谷+天基+舰基存储芯片基地,国家航天产业基地(已处于建设中),国家舰船基地(双柳),形成以临港型产业为主导的特色经济产业长廊。包括1个港口物流片区(武汉新港空港综合保税区、华中贸易服务区),3个重工生活片、2个轻工产业片区 、2个生活片区、1个农产品片区、1个休闲度假片区。其中产业园区内目前有西门子、京东商城、中粮等百强企业在该区域内有布局。

各项配套助力楼市步入快车道。产业发展将为区域带来人口流入,良好的交通和商业等生活配套逐渐完善,将加强区域的人口吸附力,促进楼市的快速发展。近两年,凭借交通商业等各项利好,阳逻楼市飞速发展。21号线提前一年开通,迅速拉近了阳逻到中心城区的距离,吸引了众多品牌开发商入驻,阳逻楼市呈现一派欣欣向荣的景象。

区域楼面地价不断攀升,华发在阳逻竞得4宗地块,楼面单价最高达3595元/㎡,金茂、万达均竞得2宗地块。此外,还有绿城、红星、福星惠誉、铁投、中建三局、中铁等企业拿地。区域原本汇聚较多小体量小型开发商,开发楼盘品质一般。新进入的品牌开发商也快速提升了区域的产品品质,宜居性明显提升。

阳逻因为地缘性影响,客源多数为本地内生性客户,多数以本地拆迁户为主,在一定意义上可以说是自给自足。但是地铁提前开通、品牌开发商扎堆入驻以及武汉楼市高烧不退背景下,投资客纷纷转向有发展潜力的不限购区域,阳逻因不限购,且基本上以毛坯房源销售为主,吸引大量购房者关注,区域供不应求明显,阳逻楼市发展进入快车道。

楼市发展逐渐回归理性。进入18年后,新拿地品牌企业开发项目陆续入市,因拿地成本高,项目均附加了精装修,红星天铂上市之初,一度传言阳逻价格破万。17年该区域价格基本在6200-6500元/㎡之间,而18年8月红星天铂最终开盘价格为9700元/㎡(含2000元/㎡精装修)。随后佳阳翠湖里、当代满庭春MOMA均开始加精装修销售,新入市的新力金沙湾也含精装修价格为9200元/㎡。然而如此高的价格涨幅,市场并不买账,开盘去化率一度下滑,区域日光盘也逐渐减少。

另外,18年随着调控的深入,限价、刚需优先选房等政策的实施,以及有效监管不断细化,武汉楼市逐渐步入平稳,购房者也更趋理性。在区域供应量充足的情况下,为了保证销售业绩,区域多个精装修在售楼盘改为毛坯销售,同时区域内之前本来计划精装修销售的楼盘纷纷选择了毛坯入市。

阳逻楼市开始降温,市场逐渐趋于冷静。阳逻目前已经开通了地铁线路和江北快速路,还规划有新港线。商业方面,爱琴海商业、万达均已动工。阳逻区域将在交通、商业等规划逐步落实和推进下进入新的平稳发展阶段。

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