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武汉楼市比你想得更稳 阳逻或许将是下一个光谷?

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发表于 2018-11-13 08:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

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大事件一:北上广深之后的“中国第五城”:比房价,是在下输了?

大事件二:放开限价 ?全面降价?no ! 武汉楼市比你想得更稳

大事件三:老武汉的纠葛:既想区域腾飞 又想房价落地

大事件四:有一个新盘,据说去看房的人50%会有置换冲动

大事件一:北上广深之后的“中国第五城”:比房价,是在下输了?

每当提起北上广深,它们遥遥领先的城市综合实力,以及可望不可即的房价水平,都会让人们一边心生向往,一边却步不前。而北上广深之后,新一线城市们望其项背紧追不舍,最新城市实力座次再次重排,江湖地位的更迭又会否形成新一线城市弯道超车的“利器”?


武汉楼市比你想得更稳 阳逻或许将是下一个光谷?


北上广深后,武汉跃居中国第五城

根据2018年中国城市综合实力排行榜,“北上广深”之后,武汉在一众城市中脱颖而出,跃居为“中国第五城”。而成都、重庆、天津、南京、杭州等5个城市,则紧随其后。


武汉楼市比你想得更稳 阳逻或许将是下一个光谷?


(图片来源:经济日报与华顿经济研究院)

众所周知,北上广深四大一线城市的地位,一直固若金汤。而中国第五城的坐席竞争,却历来激烈。武汉、成都、重庆、天津、南京、杭州6大GDP万亿城市群雄逐鹿,各有优势,胜负难定。此番武汉的一举超越,城市实力不容小觑,而其他前十名也各个虎视眈眈。

在如此强市环伺的激烈竞争中,“中国第五城”最终花落武汉,足可见武汉综合实力之雄厚。而根据此次排行所考察的五项指标,武汉在教育、科研与医疗,交通完善与通达两项指标上,表现更是尤为突出:教育、科研与医疗排名全国第三,甚至超过广州、深圳,仅在北京、上海之下;交通完善与通达亦排在除北上广深之外的第一名。

北上广深之后,武汉跃居中国第五城,可谓实至名归。

五大城房价PK,武汉:是我输了?

一般情况下,我们认为:城市综合实力,决定城市房价水平。

然而,综合实力已跃居中国第五城的武汉,房价却是另一番迥异景象。

据中国社科院公布的2018年全国261个城市房价排名,我们可以发现,武汉以16667元/㎡的中位房价,位列全国城市房价排名第17名,与城市综合实力排名第5名相去甚远。


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2018年全国261个城市房价排名前20(数据来源:中国社科院)

与之相反的,城市综合实力分居全国前四的北上广深,其房价同样稳居全国前列。而城市综合实力排名仅在武汉前1名的广州,其40030元/㎡的中位房价,甚至已达武汉中位房价的2.4倍。

此外,在此次城市综合实力排名中,与武汉一起竞争“中国第五城”的天津、南京、杭州等,城市房价排名也均位于武汉之前。其中城市综合实力排名第10的杭州,城市房价排名甚至远超武汉,位居第6名。

种种数据表明,武汉当前城市房价水平与城市综合实力不仅不匹配,而且偏离度极大。

那么,这种不匹配会一直存在吗?

我们不妨摆脱一时数据,以发展的眼光来看市场趋势。

稳定的武汉房价,体现的是武汉当前对于楼市调控的积极到位;另一方面也昭示了,城市发展并不是房价上涨的主要因素。

房价从长期看,主要取决于两大方面:第一个是人口和需求,这也是为何二线城市拼命抢人才,武汉2017年人口数量1091.4万,还不到北京人口的一半,然而武汉面积在北上广深中仅次于北京,约等于4个深圳。但武汉是人口长期净流入城市,上榜2017年中国常住人口增加最多的十个城市。


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第二个是收入和购买力,也就是房价收入比。智联发布的《2018 年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示,武汉以平均月薪 7263 元,排名第 16 位。从这一点来看,武汉的收入水平排名和城市房价排名倒是相匹配的。


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综合人口需求和房价收入比,在全国楼市进入周期性下滑及政策短期内不放松的情况下,武汉房价保持较长时间的稳定将是大概率事件。

北上广深之后的“中国第五城”武汉,房价真的输了吗?未来会给我们以真相。

大事件二:放开限价 ?全面降价?no ! 武汉楼市比你想得更稳

在起起伏伏的房地产浪潮中,楼市不论是上行还是下行,但凡有某个城市的新政出台,总会在全国范围“一石激起千层浪”。甚至不乏一些楼市新政被恶意炒作,被舆论曲解了政府出台政策的本意。

10月19日,广州楼市出台了一则所谓的“放开限价消息”,于是一些舆论又出来高喊:这是不是代表楼市调控放松了?房价上涨的春天又来了?

显然不是。

对此,广州住建委在网上连夜回应:


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住建委提出:此举是对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。如此做法其实是杜绝开发商双合同现象,让网签价格和市场价格接轨,让统计数据回归真实透明。

央媒发声调控不动摇

调控政策2.0时代更符合经济规律

针对一些城市楼市产生的负面言论,10月底,人民日报海外版刊文《“房住不炒”不动摇》。新华社也刊发题为“如何看待未来房价走向?”的文章,再次重申:中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

政府非但仍未放松调控,同时还在不断出台更多有效调控手段,楼市调控在摸索改进中,进入了更符合经济规律的2.0时代。

那么,未来武汉是否也会调整限价政策?从而让“房价大幅上涨”有机可乘?

如上分析,在一线或是准一线城市中,限价调整主要在于预防部分房价不稳定(降价)区域的维权房闹现象。

提取关键词,一个是预防维权。一个是部分区域房价不平稳甚至已经出现下跌。而在武汉,这两种情况均不常见。

武汉楼市房价相对平稳

“降价”只是表面个别现象

武汉楼市目前并没有任何区域出现房价大幅下跌,即使是近日来流传的“降价打折”风波,其实仔细梳理会发现:只是个别楼盘以吸引眼球的方式降低购房门槛,而不是真的出现降价。

精装改毛坯 或增加毛坯选择

目前武汉楼市所谓的“降价”,最集中的体现就是一些项目精装改为毛坯,或是一些精装项目推出部分毛坯可供选择。

例如颐桂苑,曾经推出精装23000元每平米,现在改为18000每平米卖毛坯。

又比如正荣紫阙台:2018年10月2日已开盘,加推11、13、19号楼,建面约125-167平房源,毛坯均价24000元/平,精装修3500元/平,可自主选择购买毛坯或精装房。

而武汉楼市从长远未来来看,甚至有一定的成长空间。

在最新出炉的全球1007个城市竞争力排行中,武汉经济竞争力位居第40位。在全球城市竞争排名中,科技创新、产业体系和当地需求指数是提升城市影响作用较高的驱动因素。

10月29日,武汉市政府最新发布了《武汉市国际化水平提升计划(2018-2020年)》,提出要把武汉建设成为中部国际交通枢纽、国际经贸合作高地、国际交往中心、具有全球影响力的产业创新中心和国际人才汇聚高地。

无疑,在城市发展中,只有始终保持创造力与持续的活力,才是其长远留住人的根本,也就是房价的根本。

在全国各大准一线城市的抢人大战中,武汉参与得非常积极。这不仅因为武汉是一个“与时俱进”的城市,也因为武汉在吸纳大量人才的同时,也同时具备了将人口转化为城市势能:武汉的城建,产业,公共配套都能与其发展空间相匹配。

而不匹配的似乎也恰恰是武汉目前较平缓且相对一线城市而言较低的房价。


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2017-2018武汉新建商品住宅成交均价(来源:亿房研究中心)

武汉目前整体房价平均仅为14000元/平左右,从城市发展势头来看,武汉不断吸纳的人口需要更多住宅资源的释放,也就是说武汉房价未来依旧会有一定向上可能。而那时应该也是整个房地产行业经过了跌宕的盘整期之后,市场环境更为健康的时候,而这样的理想结果也正是国家政策调控的终极目标。

大事件三:老武汉的纠葛:既想区域腾飞 又想房价落地

老武汉都有一种情怀,越是小时候感情最深的片区,越希望它发展好起来,而同时心里又有些矛盾:区域腾飞了,那里的房价也水涨船高了。

东西湖,在1957年以前还是一片芦苇丛生的沼泽地。城市的跃进是必然的过程,这个跃进的过程首先偏向有一定基础的城市次中心区域。离汉口中心区不远的东西湖,因为先天潜力而成为了被“垦荒”的对象。

多年后来,东西湖建起了工厂区和大片工业园。许多居民原住民因拆迁、腾退土占地而获得产权置换赔房、拆迁补偿赔偿。东西湖开始大转变。


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从食品工业强区向高新产业发展 如今GDP增速领跑全市

早年的东西湖是全国食品工业强区、国家新型工业化(食品)产业示范基地。而近年来,依托东西湖保税物流中心、铁路集装箱中心站,区内聚集了德邦物流、卓越亚马逊、京东商城、湖北中建工程机械有限责任公司等知名企业。东西湖还将在走马岭区域规划建设电子商务与快递企业(总部)聚集区,建设东西湖综合物流园。国家网络安全人才与创新基地,和ATG空地无线宽带,及广电通讯网络信息项目也正在建设之中。

在今年上半年武汉市公布的经济数据中,东西湖区的GDP增速领跑全市,8.8的增长速度仅次于洪山区。东西湖的经济实力已不容小觑。

同时,东西湖还拥有武汉最大的湿地公园。金银湖板块成为武汉环境最优美的生活区。

楼市蝶变:东西湖从刚需青睐区域成为地王频出的网红区

东西湖楼市在武汉崭露头角的时候,还只是刚需关注的对象。

2016年8月,融创以10687元/平的价格刷新了东西湖最高楼面地价,彼时该区域二手房价格还在9500元/平以下。有一种说法是,融创拿下了吴家山新城的定价权,成功拉动房价,.今年9月项目融创对外报开盘价1.67-1.78万/平,甚至有望达到2万,而周边目前新房价格在1.2-1.3万/平,楼盘差价高达6000元/平。

高价地块的入市自然也推动了片区房价的上涨,与之紧密联系的各项配套也在不断跟进。

东西湖的交通“开了挂”

在地铁建设上,东西湖一直走在武汉各区前列,成为开通地铁最多的新城区!目前东西湖坐拥35条地铁线路(即地铁1号线、2号线、3号线、6号线、7号线),武汉地铁6号线二期工程将在年内开建,届时将拉进东西湖片区与中心城区的距离。在武汉地铁最新规划中,东西湖还将新增一条地铁26号线。由径河至常福,大致经过协和、欧亚会展、金银湖中百仓储、古田二路。

明年,武汉北四环建成后,武汉四环线将正式画圆,东西湖可驾车半小时直达黄陂,全程高架!

东西湖的商业配套逐步完善

当片区不断涌入购房人群,商业配套这个短板也在被渐渐补齐。目前,东西湖的商业主要靠金银潭永旺和宜家带动,2016年末,东西湖区与万达就“东西湖万达广场项目”签订了框架协议,目前已经开工,最快将在两年内2019年开业,届时东西湖商业配套现状将得以明显改善。

在楼市方面,大东西湖分为吴家山、金银潭、金银湖三大板块,今年下半年将迎来一波开盘潮,其中,最活跃的就是吴家山板块。

大事件四:有一个新盘,据说去看房的人50%会有置换冲动

最近,有一个新城区的项目,吸引了一波购房者,甚至业内的关注。去看了项目的人,据说一半会被“洗脑”,另一半回来对外闭口不提,默默打电话给中介置换手上的二手房。

先来看一下它的关键词:均价预计7500,首付20万,最低月供3000,毛坯(精装可选),科技住宅,大品牌联手打造,公摊18%,装修材质区域罕见,配套是喜来登酒店……

华发阳逻金茂逸墅最大的特点是,首付仅需20万,这样的楼盘哪里找?汉南?汉南首付已要30万;蔡甸?蔡甸首付也要30万。

再者,两大品牌房企强强联手,金茂的品质业内公认,区域内首个科技住宅,2000元/平的精装修(可选,可贷款),在材质上保持第一梯队水准。

百万方项目容积率低至2.3;公摊仅18%,得房率高;规划有住宅、商业、酒店、办公;地处“阳逻之心”核心区域,江北快速路直通汉口。

华发金茂逸墅

百强房企联合打造,阳逻首个科技性住宅

“在珠海有两种房子,一种是华发,一种是其他。”可见,在珠海“华发制造”是一种象征;金茂,母公司是中国中化集团,有着央企背景,上海的精神地标“金茂大厦”便是出自金茂之手。

当这两大企业通力合作,诞生了阳逻片区首个科技性住宅,整体提升了区域楼盘品质。

科技改变生活,华发阳逻金茂逸墅在住宅里有新风系统,冬天不干燥,夏天不潮湿;厨房有净水器、垃圾处理器,省去了垃圾分类,清理水槽等烦恼。


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华发阳逻金茂逸墅样板间

双地铁+江北快速路,五星级酒店配套加持

地铁+五星酒店助力项目配套开挂。地铁改变城市区域格局,2017年年底阳逻开通第一条地铁线路——21号线,从此阳逻直通汉口中心。

备受关注的江北快速路预计年底前通车,介时阳逻至武汉天地开车仅20分钟,全程无红绿灯。


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江北快速路年底通车

除此之外,华发阳逻金茂逸墅引进了选址严苛的喜来登酒店,这也是武汉第二家。2018年6月万达与新洲区政府签订战略合作协议,将在“阳逻之心”打造大型城市综合体,与阳逻金茂逸墅相隔一街。


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喜来登入驻金茂

阳逻四大产业板块建设,加快区域经济发展

阳逻依靠临港优势,打造以深水港为核心的沿江产业带,有武钢、武船等大型产业项目,发展长达12公里的沿江产业带。

阳逻在长江新城规划的范围内,未来实现产城融合,将形成集群式经济效应,增加区域经济增长率。

换句话说,企业的增加,会带来就业率、人口和消费,从而推动阳逻片区的发展。光谷就是一个很好的例子。而武汉目前正全力投资的阳逻,或许将是下一个光谷

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[捂脸]阳逻近十年专门建房子去了,规划什么都没落地
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